万达在推出香港交易所主板上市方面的竞争对手是谁

9月15日,阿里巴巴将香港定为全球路演的最后一站。马云对自己之前在香港交易所的失败表示遗憾。

然而,马云离开香港后的第二天,港交所扭转局面,迎来了其最大的首次公开募股——今年国内商业巨头大连万达商业地产有限公司(以下简称“万达商业地产”)开始在港交所主板上市。

一个拥有中国最大的在线消费平台,另一个拥有中国最大的离线消费平台。尽管两家公司都错过了a股,但在2014年秋季,这两家公司几乎同时搅动了全球资本市场。

无论是纽约证券交易所还是香港证券交易所,它都不会吸引中国互联网或房地产行业的巨头,而是两个基于传统产业平台的快速增长的公司,利用中国的城市化进程,将自己定位为拥有独特商业模式和竞争优势的领先消费升级公司。

9月19日,阿里巴巴最终将发行价定为每股68美元,筹资218亿美元,市值1680亿美元,远远超过竞争对手亚马逊。然而,对于即将开始路演调查的万达商业地产来说,谁将是他的对手?这是万科吗?在国内房地产行业,万科仍然是无可争议的领导者。

截至9月17日,万科a股(000002。深交所报告股价为9.27元,万科企业(02202.HK)报告股价为14.38港元,总市值为1021亿元,相当于万科a股+H股,是目前市值最大的房地产公司。

万科的业绩也是支撑万科1000亿市值的行业第一。

截至今年6月30日,万科总资产5018亿元,净资产769亿元。今年上半年,主营业务收入410亿元,净利润近55亿元。这些财务指标远高于同行业a股上市公司。

根据可比财务数据,万达商业地产同期总资产为5040亿元,与万科相似,但净资产为1126亿元,比万科高出46%。今年上半年,万达商业地产主营业务收入为232.5亿元,仅为万科的一半左右,但同期净利润接近50亿元,与万科几乎持平。

同样,2013年的财务比较数据也显示了这种对比。万达商业地产本期总资产比万科低10%左右,但净资产比万科高8%。万达商业地产仅占万科主营业务收入的60%左右,但净利润比万科高出35%。

显然,虽然这两家公司都是中国顶级房地产公司,但属于商业地产和住宅地产的两家公司的盈利能力却大不相同。

从销售毛利率来看,万达商业地产2013年为43%,而以住宅地产为主的万科、华润和恒大分别仅为27.2%、28.2%和29.5%。

正是由于商业地产的高毛利率,国内几大住宅地产公司近年来开始向商业地产转型。其中,华润置地在今年7月制定战略方向时,甚至把“中国商业地产领袖”作为目标。

然而,万达商业地产(Wanda Commercial Real Estate)已经转型为商业地产14年,已经发展成为中国最大的商业地产所有者和经营者,世界第二大。

根据万达商业地产披露的数据,截至今年6月30日,其自持物业面积为1470万平方米。它拥有中国最多的购物中心,有168个已经建成并在建设中。此外,万达商业地产(Wanda Commercial Real Estate)也是中国最大的豪华酒店业主,已有102家豪华酒店建成并在建设中。

今年上半年,万达商业地产出租和豪华酒店收入分别占其总收入的22.3%和7.6%,即万达商业地产目前的收入结构占其非房地产销售收入的近30%。

由于自有物业的租金毛利率较高,即使未来自有物业的租金收入不能超过物业销售的总收入,只要自有物业的比例继续增加,净利润肯定会大幅增加。

是恒隆吗?既然自持物业比直接销售的利润率更高,那么索性将所有开发的物业全部自持不更好吗?事实上,目前香港的老牌上市房地产公司当中,包括恒隆地产、太古地产等,甚至包括目前全美最大的商业地产运营商美国西蒙地产集团(SimonPropertyGroup),都几乎采取这样的模式,开发的商业项目转为自持,随后通过物业出租获得收益。是恒隆吗?既然自有物业的利润率高于直销,那么拥有所有已开发的物业岂不更好?事实上,在目前香港已成立的上市房地产公司中,包括恒隆地产、太古地产等,甚至包括目前美国最大的商业地产运营商西蒙地产集团(SimonPropertyGroup),几乎都采用了这样的模式。开发的商业项目已经能够自我维持,随后通过房地产租赁获得收入。

从财务数据来看,恒隆地产和太古地产去年的净销售利率分别达到77%和43%。

然而,这种商业地产模式的背景是高度城市化。从数据来看,中国香港的城市化率接近100%,美国超过85%,而中国名义上只有50%左右。

恒隆地产也是基于巨大的国内市场空将恒隆广场项目逐步引入上海、沈阳、济南、无锡、昆明、武汉等国内许多城市。截至今年上半年,内地收入也占到恒隆房地产总收入的43%左右。

然而,由于主要高端品牌的高消费导向,恒隆地产空的扩张也受到限制。目前,只限于一线和二线城市,很难继续下降趋势。

与国外成熟的商业地产运营商不同,植根于中国城市化建设背景下的万达商业地产,作为“中国城市化和消费升级过程中人们生活消费和文化娱乐的平台提供商”,有着自己的战略定位。

这种战略定位使得万达广场商业品牌目前的定位聚焦于生活消费和文化娱乐,以体验消费为核心。这使得万达商业地产有了更大的扩张空和持续的高速增长,覆盖全国数百个三线和四线城市。

根据万达商业地产披露的数据,万达广场159座已建成和在建,万达8座城市位于中国29个省的112座城市。已建成和在建物业面积接近3000万平方米,超过了全球最大商业地产运营商西蒙房地产集团(Simon Real Estate Group)持有的2440万平方米的面积,成为全球最大的商业地产运营商。

万达商业地产的数据显示,过去三年,其总资产、净资产、主营业务收入和净利润的年复合增长率分别为31.1%、33.8%、30.7%和21.9%。

“这种增长率在全球商业地产公司中很难见到,其特殊的商业模式和规模效应也很难复制。

“在房地产行业分析师眼中,在国内融资体系不完善的背景下,万达商业地产近年来一直能够通过其物业销售保持快速增长,以确保投资物业和酒店发展的预期现金需求,从而平衡整体经营现金流模式。

因此,与大多数国内房地产开发商不同,万达商业地产并不将利润作为其销售物业的唯一目的。它更多的是解决现金流问题。有了稳定的现金流支持,万达商业地产在建项目可以在24个月内开业,36个月内交付,这对于大多数房地产开发商来说是不可能的。

除了资金方面的原因,万达商业地产的高执行力也是项目快速进展的原因之一。

据说万达商业地产对项目开发有一个标准化的开发管理流程。这个过程将把一个项目分成351个节点,每个节点都将通过红、黄、绿灯进行精确控制,以提高每个环节的效率。

数据显示,2013年,该公司所有项目中的6984个节点中,只有约0.5%出现红灯。

那是阿里吗?表面上,万达商业地产的扩张只是商业项目数量的增加,但背后却是对线下消费者覆盖面的争夺。

就在9月10日,万达商业地产斥资8.84亿元收购了上海市青浦区英浦街淀山湖大道以南的两块88.99万平方米的地块。万达在上海的第七个商业项目将在这里完成。

数据显示,万达商业地产项目覆盖地区的国内生产总值目前约占全国总量的70%,覆盖人口约占全国人口的40%。未来,万达商业地产对自身的战略定位是达到超过12亿的年访客流量,覆盖所有阶层和所有年龄段的消费者。

在成为世界上第一家房地产运营商后,万达商业地产在停止发展之前会发展多少家万达广场公司?许多投资者对此表示好奇,因为在这些投资者看来,这种扩张带来的业绩增长是有上限的。

事实上,万达商业地产本身也很清楚。真正决定万达商业地产竞争力的不是它所拥有的地产规模,而是各商业部门协同作用带来的消费增长,因为只有消费群体和消费的增长才能推动公司的地产租金增长。

今年8月29日,万达集团董事长王健林亲自飞往深圳,与腾讯和百度联手成立一家电子商务公司,通过O2O实现线上线下整合。

另一方面,作为中国最大的电子商务平台,阿里巴巴的子公司天猫自去年以来一直与一些品牌公司规划成熟可行的O2O运营模式。据说已经有5000多家品牌公司注册了。那么,作为中国最大的线下消费平台,万达商业地产将如何在O2O战略中攻击阿里巴巴?根据目前从各种渠道获得的信息,万达、腾讯和百度将联合建立大数据联盟,实现优势资源的整合,通过创建在线和离线的综合账户和会员系统,建立中国最大的积分联盟和平台。

当时,消费者只需要持有一张智能卡,就可以在万达、腾讯和百度的各种商业平台上实现集成和互操作性。他们还可以购买自己的互联网金融产品,并使用自己的独立支付系统。

此前,万达负责此项业务的电子商务CEO董策也强调了其O2O平台与阿里巴巴等现有B2C电子商务平台的区别。董策没有提供简单标准化的产品销售,而是提供更加多样化的选择和服务,以满足消费者多样化的需求,甚至可能包括停车位指示、电影表演票务预订等服务。

万达商业地产(Wanda Commercial Real Estate)披露的财务数据显示,该公司已开业购物中心的平均租金已从2011年的每月每平方米57元上涨至2014年上半年的75元。然而,O2O平台在未来建成后,这一收入增长将难以计算。

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